Confedilizia Piacenza si conferma autorevole punto di riferimento per amministratori e condòmini nell’imminenza dell’entrata in vigore dell’attesa riforma del condominio.
“La riforma del condominio – ricorda l’Ufficio legale di Confedilizia Piacenza – scatta il 18 giugno. Una riforma che interessa la vita di 30 milioni circa di italiani e alcune migliaia di amministratori condominiali (la cui attività viene disciplinata in ogni aspetto).
Il condominio rimane un “ente di gestione”, non gli è cioè stata attribuita la capacità giuridica (la capacità, quindi, di agire come una persona o una società, senza scomodare ogni volta i condòmini per l’esecuzione di particolari delibere assembleari).
Si è però recepito, nella nuova normativa, l’orientamento dei giudici espresso in 77 anni di giurisprudenza, e cioè negli anni trascorsi dall’approvazione – nel 1935 – della prima legge italiana sul condominio, poi trasfusa quasi integralmente nel Codice civile del 1942.
Non solo. Si sono, anche, meglio precisati particolari aspetti della vita condominiale (distacco dal riscaldamento centrale, installazione di impianti di videosorveglianza, ripartizione delle spese dell’ascensore, modalità e condizioni per la modifica delle tabelle millesimali, previsione di specificazione analitica del compenso dell’amministratore e così via).
Al pari – per fare alcuni esempi – si è modificata la tabella delle maggioranze assembleari richieste, si è stabilita l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore solo negli edifici con più di 8 condòmini, si sono adeguati gli importi delle sanzioni per la violazione di norme condominiali, si è precisato che le delibere possono essere impugnate anche dagli astenuti.
Il regolamento di condominio (per il quale è rimasto fermo l’obbligo di adozione da parte dei soli condominii con più di 10 condòmini) resta poi “la vera legge del condominio”, da consultare – specie se approvato all’unanimità o comunque da tutti accettato – ancor prima delle norme di legge e tenendo anche ben presente che la nuova normativa ha mantenuto la distinzione tra norme regolamentari derogabili (dall’assemblea) e norme inderogabili.
Ancora, la legge di riforma ha espressamente sancito l’applicabilità delle disposizioni sul condominio anche ai condominii orizzontali nonché ai supercondominii (caratterizzati entrambi dall’esistenza di spazi comuni a più unità immobiliari, edifici o condominii).
Da ultimo, si è precisato che la proprietà comune dei beni indicati nella legge di riforma sussiste anche in caso di multiproprietà.
In sostanza, un restyling importante, e appieno rispettoso (nonostante i tempi) dei diritti proprietari. Forse, si sarebbe potuto fare di più, valorizzando l’autonomia dei singoli condominii e dei loro regolamenti. Ma sarà per un’altra volta”.
Punto per punto, la nuova legge – Domande e risposte
Quanto dura in carica l’amministratore?
Un anno. L’incarico si rinnova tacitamente per un altro anno (e basta), salvo rinuncia dell’amministratore o tempestivo diniego di rinnovo da parte dell’assemblea.
Un condòmino può amministrare il suo condominio?
Si, anche se non vi abita. L’amministratore del proprio condominio non ha obblighi di formazione.
Per altri particolari, visitare il sito della Confedilizia (www.confedilizia.it).
Occorre costituire un fondo speciale per eseguire lavori di manutenzione straordinaria?
Si, obbligatoriamente. Il fondo in questione deve essere di un importo pari all’ammontare dei lavori.
L’amministratore deve essere assicurato?
Solo se lo richieda l’assemblea. In questo caso, l’amministratore deve presentare una polizza individuale di assicurazione che copra eventuali responsabilità.
Il condominio può vietare di tenere animali in casa?
Si e no. La nuova legge ha previsto che i regolamenti “non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Il divieto non riguarda peraltro i regolamenti contrattuali.
Si possono portare deleghe in assemblea?
Si, ma le stesse non possono più essere attribuite all’amministratore. Se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e dei millesimi.
Amministratori e condomini, gli adempimenti
La riforma deve ancora entrare in vigore, ma è bene prepararsi per tempo. *
I condòmini, possono già procurarsi i dati che gli verranno, in giugno, richiesti dall’amministratore per la costituzione del (nuovo) “registro di anagrafe condominiale”: generalità dei proprietari e di eventuali usufruttuari, comodatari o inquilini; codice fiscale, residenza o domicilio degli stessi; dati catastali dell’unità immobiliare; dati – quindi, non la documentazione – sulle condizioni di sicurezza dell’unità in questione.
Gli amministratori, dal canto loro, possono già costituire il registro di cui s’è detto, quello di nomina e revoca degli amministratori e quello di contabilità (per l’annotamento, in ordine cronologico, dei vari movimenti di cassa) così come possono subito allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee e aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio.
L’entrata in vigore della riforma, così, troverà amministratori e condòmini preparati per i primissimi adempimenti previsti.
