La riforma del condominio approvata lo scorso 20 novembre è realtà, introduce qualche novità ma soprattutto avvicina le norme vigenti a prassi consolidate. Entrerà in vigore sei mesi dopo l’imminente pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, ma è bene conoscere i cambiamenti che introdurrà anche a Piacenza.
Le novità
Tra le novità più eclatanti c’è l’abbassamento del quorum per rendere valide assemblee e delibere: per la costituzione in seconda convocazione – quella effettiva – servirà 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi (finora, in seconda convocazione, non c’era bisogno del quorum costitutivo), mentre per le delibere occorrerà il 50%+1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi. Il quorum si potrà ridurre (basterà che gli intervenuti rappresentino almeno metà dei millesimi) per decisioni su sicurezza e salubrità dell’edificio, abbattimento di barriere architettoniche, parcheggi e installazione di pannelli solari e di impianti televisivi o telematici. Limiti anche alle deleghe: un condòmino non potrà rappresentare più di 1/5 dei condòmini o di 1/5 dei millesimi. Nuovo anche il divieto di proibire la presenza di animali domestici nei condomini: cani e gatti potranno quindi essere allontanati solo in caso di disturbo eccessivo. Più facile anche distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, purchè ciò non comporti squilibri all’erogazione e – in caso di aumento di spesa – si contribuisca alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.
Morosi a rischio
Tempi duri per i condòmini morosi: l’amministratore dovrà chiedere il decreto ingiuntivo per i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui rientra il credito esigibile. “Proprio questo – spiega il geometra Gianfranco Bussacchini, da settembre presidente dell’Anaci (Associazione Amministratori di condominio) di Piacenza – potrebbe essere uno dei punti più spinosi: è probabile che, per la crisi, le ragioni di persone in reale difficoltà si scontreranno sempre di più con le esigenze dei lavori da fare – specialmente in edifici particolarmente vecchi o energivori – e dei conti del condominio. In questo, l’amministratore dovrà saper mediare ed essere conscio delle responsabilità che ha, ma forse dalla riforma ci si sarebbe potuto aspettare un maggiore aiuto per situazioni ormai diffuse di questo tipo”. Riguardano l’amministratore anche altri cambiamenti significativi: sarà in carica due anni, dovrà rispondere a requisiti di formazione (tramite appositi corsi) e – se richiesto dall’assemblea – dovrà stipulare una polizza assicurativa per i rischi (in primis di errori materiali) legati al suo lavoro, mentre la gestione finanziaria del condominio dovrà essere di libera consultazione da parte dei condòmini. A cura dell’amministratore ed a spese dei condòmini sarà anche possibile creare un sito internet del condominio (con password d’accesso) da cui poter consultare delibere, verbali e rendiconti. Per Bussacchini, la riforma “va nella giusta direzione nel riconoscere la figura dell’amministratore e la sua professionalità, che richiede sempre più conoscenze. Forse si poteva fare qualcosa di più, ma è un passo avanti”.
Più vicini alla prassi
Più luci che ombre nella nuova regolamentazione anche secondo il presidente nazionale di Confedilizia, l’avvocato Corrado Sforza Fogliani, che ha così commentato: “La riforma del condominio, approvata in via definitiva dal Senato, ha mancato l’obiettivo di attribuire allo stesso la capacità giuridica e, così, di allinearlo all’Europa. Non ci sarà quindi, per il momento, quel salto di qualità che la Confedilizia chiedeva per la valorizzazione dell’istituto in sé e della figura degli amministratori condominiali in ispecie. Nonostante questo è una legge nel complesso positiva, caratterizzata in primo luogo dalla reiezione dell’attacco portato in più occasioni ai diritti proprietari durante il suo iter parlamentare. È poi una legge che, pur risolvendosi in molti casi nella legificazione di prassi consolidate, recherà comunque ordine in più aspetti della vita condominiale contribuendo – nonostante qualche sbavatura e aggravio – a semplificare i processi di autodeterminazione dei condòmini e all’ottenimento da parte degli stessi del rispetto delle loro esigenze”.
Maggior chiarezza
Secondo il legale del Sunia (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari) di Piacenza, l’avvocato Daniele Pinzaghi, “In attesa del testo ufficiale, dalle anticipazioni circolate consideriamo positive per tutti la precisazione dei doveri dell’amministratore (vedi specificazione analitica del compenso), la chiarezza nell’elencazione dei casi in cui può essere revocato, la facilitazione nell’assunzione delle delibere e la precisazione delle condizioni di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato. Bene anche l’obbligo di indicare nel condominio i recapiti dell’amministratore, usanza poco rispettata a Piacenza. C’è da vedere come l’obbligo di procedere entro sei mesi ad ingiunzione per morosità potrà influire nei rapporti tra condomini e conduttori, perchè le morosità di proprietari e affittuari sono – purtroppo – in vertiginoso aumento. Al pari di Confedilizia, pensiamo che la riforma potesse essere più coraggiosa nel dare personalità giuridica al condominio, perchè ciò avrebbe ad esempio semplificato la notifica di atti giudiziari o il compimento di essi, ma complessivamente gli aspetti positivi sono prevalenti”.
